دادخواست اثبات مالکیت و الزام به تنظیم سند رسمی

نحوه تنطیم دادخواست اثبات مالکیت و الزام به تنطیم سند رسمی دو مقوله جدا از یکدیگر بوده که کاملا با هم متفاوت هستند که در ذیل به آن می پردازیم؛ اگر ملکی در اداره ثبت اسناد و املاک به صورت رسمی ثبت نشده باشد به طور طبیعی سند رسمی نیز ندارد. حال اگر در مورد مالکیت این گونه املاک اختلاف ایجاد شود و شخصی که آن را خریده یا به نحو دیگری تملک کرده است، بخواهد مالکیت خود را اثبات کند لازم است دعوایی به خواسته اثبات مالکیت در دادگاه مطرح کند خواسته اثبات مالکیت نسبت به املاک ثبت شده قابل استماع نیست، چرا که طرح دعوای اثبات مالکیت نسبت به ملکی که سند رسمی دارد بر خلاف قانون ثبت بوده و محاکم در این خصوص قرار عدم استماع دعوا صادر می‌کنند. اما بر اساس قانون ثبت، ثبت کلیه معاملات و عقود راجع به عین و یا منافع املاکی که سابقه ثبتی دارند اجباری است و اگر این معاملات به صورت عادی تنظیم شود نزد دادگاه و ادارات دولتی اعتبار ندارند. قوانین حقوقی ثبتی , قوانین حقوقی  ملکی دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی انتقال صرفاً نسبت به املاک ثبت شده مسموع است و نسبت به املاک ثبت نشده باید دادخواست اثبات مالکیت طرح شود.

الزام به تنظیم سند ملک‌ مشاع + سریع ترین روش به همراه وکیل مجرب
عقد بیع دارای دو موضوع است مبیع و ثمن. گاهی ممکن است مالکیت فروشنده بر مبیع به نحو مشاع باشد و مطابق قانون ثبت اسناد و املاک  ماده ۵۸۳ قانون مدنی( هر یک از شرکا می‌تواند بدون رضایت شرکای دیگر سهم خود را صرفاً یا کلا به شخص ثالثی منتقل نماید) هرگاه خوانده دعوا دارای مالکیت مشاعی بر ملک موضوع دعوا باشد، دادگاه می‌تواند او را صرفاً به تنظیم سند رسمی انتقال نسبت به میزانی که بر آن مالکیت دارد محکوم نماید ولو اینکه آنچه که به خریدار واگذار کرده است بیش از میزان مالکیت رسمی وی بر ملک موضوع دعوا باشد. دعوای الزام به تنظیم سند رسمی باید علیه شخصی طرح شود که حسب قرارداد یا قانون ملزم به تنظیم سند رسمی به نام خریدار باشد. قوانین حقوقی ثبتی , قوانین حقوقی ملکی اگر خریدار صرفاً دعوای الزام به تنظیم سند رسمی انتقال نسبت به بخش مشاع از یک ملک را طرح نماید ضرورتی در طرح دعوا علیه همه مالکان مشاعی وجود ندارد در این فرض صرفاً طرح دعوا علیه فروشنده برای قابل استماع بودن دعوا کافی است.

الزام به تنظیم سند رسمی ملک بازداشتی + شرایط + هزینه وکیل
در صورتی که ملک در رهن باشد و قرارداد رهنی مربوط به قبل از فروش ملک باشد ابتدا باید ملک از رهن خارج شود و سپس تنظیم سند صورت گیرد. بنابراین بهتر است ضمن دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی، الزام به فک رهن ملک نیز از دادگاه خواسته شود. برخی دادگاه‌ها ارائه همزمان خواسته الزام به فک رهن و تنظیم سند رسمی را نمی‌پذیرند و ابتدا نسبت به الزام به فک رهن رسیدگی و سپس در مورد الزام تنظیم سند حکم خواهند داد. مورد دیگر اینکه اگر ملک بعد از امضای مبایعه نامه توسط مالک رسمی در رهن قرار گرفته شده باشد خریدار باید ضمن دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی خواسته ابطال قرارداد رهنی و ابطال سند رهنی را نیز تقدیم کند و اگر ملک در قید بازداشت باشد دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی رد خواهد شد.

الزام به تنظیم سند رسمی با حفظ حقوق مرتهن
باید توجه داشت در صورتی که ملکی در رهن باشد نمی‌توان الزام مالک به تنظیم سند رسمی آن ملک را خواستار شد در این خصوص رویه دادگاه‌ها متفاوت است برخی از محاکم معتقدند ابتدا دادخواست الزام به فک رحم باید تقدیم بشود و پس از فک رهن دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی ارائه شود اما برخی دیگر از محاکم قدیم همزمان دادخواست الزام به فک رهن و تنظیم سند رسمی را می‌پذیرند. در پرونده الزام به تنظیم سند رسمی، حکم الزام به تنظیم سند در نهایت علیه مالک رسمی ملک صادر خواهد شد. و او محکوم به تنظیم سند رسمی می‌شود در صورتی که ملک در رهن باشد و قرارداد رهنی مربوط به قبل از فروش ملک باشد ابتدا باید ملک از رهن خارج شود و سپس تنظیم سند صورت گیرد. بنابراین بهتر است ضمن دادخواست، الزام به فک رهن ملک، نیز از دادگاه خواسته شود. البته در بعضی از دادگاه‌ها ارائه همزمان خواسته الزام به فک رهن و تنظیم سند رسمی را نمی‌پذیرند. در رهن بودن مبیع مانع طرح دعوای ارضا به تنظیم سند رسمی انتقال نیست و نیازی به طرف دعوا قرار دادن مرتهن نیز وجود ندارد، بلکه کافی است طرح دعوا با حفظ حقوق مرتهن صورت پذیرد.

الزام به تنظیم سند اجاره موقوفه
کلیه قراردادهای اجاره اموال غیرمنقول می‌بایست به صورت رسمی ثبت شوند و ثبت آنها الزامی است، به همین جهت هرگاه قرارداد اجاره عادی نسبت به ملکی تنظیم شود هر یک از مالک و یا مستاجر می‌توانند دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی اجاره را در دادگاه صالح طرح نمایند. دادگاه پس از بررسی اظهارات طرفین در جلسه رسیدگی اقدام به صدور حکم به الزام طرف مقابل به تنظیم سند رسمی اجاره می‌کند دادخواست الزام به سند رسمی اجاره مال موقوفه باید علیه اداره اوقاف طرح شود

اظهارنامه الزام به تنظیم سند
اصولاً دعوای الزام به تنظیم سند رسمی انتقال، از سوی خریدار و در فرض استنکاف فروشنده از تنظیم سند رسمی انتقال ملک طرح می‌شود. و با توجه به اینکه خواهان باید در دعوای مطروحه ذینفع باشد لذا باید بتواند اثبات نماید که حق دارد دعوای الزام به تنظیم سند را طرح نماید ، و بهتر است قبل از طرح این دعوا و شروع پروسه طولانی دادگاه یک اظهارنامه به طرف مقابل جهت ایفای تعهد داده شود و خواسته شود که ظرف مهلت معین انتقال سند رسمی صورت گیرد، و در صورت عدم پاسخ اقدامات قانونی را بصورت رسمی شروع شود.

اجرای حکم الزام به تنظیم سند رسمی
پس از آنکه رای الزام به تنظیم سند رسمی قطعی شد، اجراییه صادر می‌شود، و دادگاه ابتدا به محکوم علیه (مالک رسمی) ابلاغ می‌کند که ظرف ۱۰ روز پس از ابلاغ برای تنظیم سند رسمی در دفترخانه حاضر شود، و ملک را به نام محکوم علیه منتقل کند. اگر محکوم علیه در دفترخانه حاضر نشد با تقاضای سردفتر اسناد رسمی نماینده دادگاه در دفترخانه حاضر می‌شود و ملک را به نام محکوم له یا خریدار می‌کند.

اثبات وقوع بیع و الزام به تنظیم سند رسمی
اگر خواهان مبایعه نامه عادی که اثبات کننده معامله بین طرفین است را نداشته باشد، می‌تواند ضمن دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی دادخواست اثبات وقوع بیع را نیز مطرح کند. در چنین حالتی دادگاه ابتدا به دلایل و مستنداتی که اثبات کننده وجود قرارداد فروش ملک‌ است، رسیدگی می‌کند. سپس در صورت اثبات بیع حکم به الزام خوانده به تنظیم سند رسمی انتقال صادر می‌شود. باید توجه کرد که خواسته اثبات وقوع بیع با خواسته اثبات مالکیت متفاوت است که در جای خود به آن پرداخته خواهد شد.

اثبات بیع و الزام به تنظیم سند رسمی
طبق قانون مدنی همین که طرفین بر بیع ملک توافق کنند، عقد بیع منعقد می‌شود و به غیر از موارد خاص در اکثر موارد به صرف توافق طرفین ولو آنکه مکتوب نشده باشد بیع محقق میشود. اما اثبات وقوع بیع زمانی اتفاق می افتد که ملکی خریداری شود ولی مبایعه‌نامه مکتوبی در بین نباشد و خواهان قصد داشته باشد با استفاده از مدارک و مستندات خود مانند شهادت شهود یا مستندات پرداخت وجه وقوع بیع را به اثبات برساند و بعد از اثبات بیع میتوان حکم الزام به تنظیم سند رسمی را تقدیم دادگاه نمود. در نهایت علیه مالک رسمی ملک حکم به الزام تنطیم سند رسمی صادر خواهد شد و او محکوم به تنظیم سند رسمی می‌شود.